Добросовестный приобретатель не лишится права собственности

Согласно п.1 ст.302 ГК РФ в том случае, если добросовестный покупатель приобрел имущество у лица, которое было не вправе отчуждать данное имущество, то собственник имеет право истребовать это имущество только в тех случаях, когда оно утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо было похищено у них, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли. 

Суть дела: изначально собственником спорной квартиры был гражданин Н, который умер в 1994 году. На момент смерти наследников как по завещанию, так и по закону он не имел. Таким образом, его квартира, как выморочное имущество, должна была перейти в собственность города Москвы (п. 2 ст. 1151 ГК РФ). Тем не менее каких-либо юридических и фактических действий в отношении указанной квартиры Департаментом городского имущества г. Москвы не было произведено.

Согласно материалам дела в 2007 году нотариусом г. Москвы С. на имя гражданки Р. было выдано свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Москве, и спорная квартира таким образом была оформлена в собственность гражданки Р. Основанием выдачи указанного свидетельства явились поддельные документы. По истечении месяца гражданка Р. Заключила договор купли-продажи квартиры с гражданкой К. Затем квартира еще несколько раз перепродавалась и в итоге оказалась в собственности гражданина Д.

Однако то, что право собственности гражданкой Р. было приобретено мошенническим путем, выяснилось только в 2013 году в ходе расследования уголовного дела. Как установил суд, трое граждан, действуя совместно и согласованно в группе с другими лицами, решили путем обмана приобрести право собственности на эту квартиру. Исследовав все материалы дела, суд вынес приговор и 10 июня 2013 г. № 1-5/13 указанные граждане были признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных ст. 159 УК РФ (мошенничество). Потерпевшим по этому уголовному делу был признан Департамент городского имущества г. Москвы (далее – Департамент, истец).

Департамент, узнав о факте выбытия спорной квартиры из владения города, подал против гражданина Д. (далее – ответчик) исковое заявление с требованием выселить его и передать квартиру в собственность г. Москвы.

Никулинский районный суд города Москвы признал, что спорная квартира, будучи выморочным имуществом, выбыла из владения города помимо воли органов власти и удовлетворил требования истца. Помимо этого, являясь собственником квартиры, город от права собственности не отказывался, спорную квартиру не отчуждал, в собственность граждан не передавал. На основании изложенного районный  суд принял решение, что Департамент вправе истребовать имущество от последнего покупателя.

Гражданин Д. с решением суда не согласился, так как, по его мнению, что в сложившейся ситуации он является добросовестным приобретателем, в силу того, что при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменений. По его мнению, Д. не представил достаточных доказательств, подтверждающих свои доводы о том, что он является добросовестным приобретателем, поскольку не доказал принятие всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Так, суд отметил, что из договора купли-продажи усматривается, что квартира приобретена по заниженной цене, отличной от ее рыночной стоимости. Кроме того, за период с июня 2007 года по апрель 2008 года, то есть в течение 10 месяцев, в отношении спорной квартиры было совершено три сделки. Таким образом, суд посчитал, что гражданином Д. не была проявлена необходимая заботливость и осмотрительность, которая требовалась при заключении договора купли-продажи.

Затем в июне 2016 года Генеральная прокуратура РФ оспаривала решения судов, но ее попытки были тщетны. Прокуратура обращалась в ВС РФ с кассационным представлением о пересмотре дела.

Несмотря на это ответчик, не оставил надежду на восстановление своих прав и подал жалобу в Конституционный суд РФ о проверке конституционности положения п. 1 ст. 302 ГК Российской Федерации в части истребования имущества от добросовестного приобретателя. Он считал, что, п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствует положениям Конституции РФ, так как позволяет правоприменителям произвольно толковать понятие "добросовестный приобретатель" и на этом основании, изымать у последних покупателей выморочное недвижимое имущество по искам публично-правовых образований. И это возможно хотя право собственности и законность всех предшествовавших приобретению этого права сделок признавались государством в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение КС РФ: в свою очередь КС РФ, поддержал позицию гражданина Д., признал, что государство в лице уполномоченных законом органов при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости.

КС также обратил внимание на тот факт, что проверка соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества в отличие от государства существенно затруднена или невозможна.

Таким образом, КС РФ признал оспариваемое положение п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой оно допускает истребование жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя. При этом иск публично-правового образования не будет удовлетворен только в том случае, если добросовестный приобретатель полагался при покупке жилья на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности. А публично-правовое образование при этом не предприняло своевременных мер по установлению выморочного имущества и надлежащему оформлению своего права собственности на него.

КС РФ постановил, что правоприменительные решения по делу гражданина Д., вынесенные на основании п. 1 ст. 302 ГК РФ, подлежат пересмотру.

Таким образом, гражданин Д. добился восстановления справедливости в КС РФ. Нужно отметить, что данная процедура требует большого юридического опыта, который позволит защитить нарушенные права граждан. Если Вы оказались в подобной ситуации, рекомендуем обратиться к юристам Многопрофильного Правового Центра (юристкиров.рф), которые окажут Вам квалифицированную помощь при ведении дела в суде «Контакты»

Статьи по теме: "Как гражданину РФ обратиться в КС РФ с жалобой: пошаговая инструкция"