Невозможность использования земельного участка по назначению освобождает от уплаты арендных платежей

Согласно Гражданскому кодексу РФ земельные участки могут быть переданы в аренду, а арендатор обязан вносить плату за пользование этим имуществом в установленные договором аренды сроки. При этом ст.310 ГК РФ не предусматривает одностороннего отказа от исполнения обязательств. Вопреки законодательству на практике встречаются ситуации, когда арендатор отказывается вносить плату за аренду земельного участка по тем или иным причинам.

Невозможность использование земельного участка арендатором по назначению является основной причиной отказа арендатора от внесения платежей. Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод, что как правило, по мнению судов, неиспользование земельного участка арендатором, так же как и использование его не по назначению, не может служить основанием невнесения арендной платы.

Несмотря на это в третьем в текущем году обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации даны разъяснения, касающиеся взыскания долга по договору аренды земельного участка (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 89-КГ16-7).

Суть дела: между местной администрацией (далее – арендодатель, истец) и гражданкой Н. (далее – арендатор, ответчик) 29 июня 2012 года был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Сроки для внесения арендной платы установлены п.4.2 договора: арендная плата должна вноситься ежеквартально.

С сентября 2013 года гражданка Н. перестала вносить платежи, в связи с тем, что получила письмо председателя комитета по градостроительной политике местной администрации об отказе ей в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома. Впоследствии действия местной администрации были признаны незаконными решением районного суда. Основываясь на том, что невозможно использовать земельный участок по назначению из-за неправомерных действий арендодателя, гражданка Н. решила, что обязанность платить за аренду земли отпала.

Местная администрация не согласилась с гражданкой и посчитала, что Н. несвоевременно исполняла обязательства по договору аренды земельного участка с момента его заключения. На этом основании арендодатель обратилась с иском в суд с требованием к арендатору о взыскании долга.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные истцом требования. Они обосновали это тем, что обязанность внесения арендной платы, ее размер и сроки уплаты были установлены договором аренды, условия которого гражданка Н. приняла не оспаривала. Суды отмечают, что  обстоятельства отказа в выдаче разрешения на строительство не влияют на правоотношения сторон договора аренды земельного участка, в частности на обязанность арендатора по внесению арендной платы. Выводы судом не удовлетворили гражданку и она обжаловала решение суда апелляционной инстанции в ВС РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ не согласилась с судами нижестоящих инстанций и  посчитала ошибочным их толкование положений гражданского и земельного законодательства. Суд отметил, что согласно п.1 ст.611 ГК РФ и п.1 ст.614 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом.

Согласно вышесказанному, Суд сделал вывод о том, что договор аренды носит взаимный характер. То есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Таким образом, по мнению Суда, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в рассматриваемом случае.

На основании вышеизложенного решение суда апелляционной инстанции было отменено и дело направлено ВС РФ на новое рассмотрение.

Таким образом, гражданке Н. пришлось дойти до Верховного Суда РФ, чтобы доказать свою правоту. Стоит отметить, что это достаточно сложная процедура и в подобных ситуациях рекомендуем обращаться к опытным юристам. Специалисты МПЦ (юристкиров.рф) окажут квалифицированную помощь и сэкономят Ваше время и деньги "Контакты"